Среда, Август 15, 2018

Новости

Переоценка кадастровой стоимости Земли

В последнее время в прессе не утихает шумиха относительно переоценки кадастровой стоимости земельных участков. Это регулярная процедура, которую все земельные участки проходят раз в пять лет. Собственники и арендаторы были немало удивлены, получив результаты последней переоценки — оказалось, что кадастровая стоимость в два, в три, иногда — в десять раз больше реальной рыночной цены! И суды накрыла волна исков об оспаривании такой стоимости.

 

Если смотреть поверхностно, вопрос кажется больше правовым, юридическим. Но и с точки зрения бухучета и налогового планирования он порождает массу вопросов — как быть с земельным налогом, уплаченным ранее? Можно ли его вернуть, если впоследствии кадастровую стоимость получилось снизить?

 С чего начать?

Встроенное изображение 3

Начнем с правового аспекта вопроса. Массовая переоценка кадастровой стоимости земельных участков происходит один раз в пять лет (Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»). Оцениваются все участки, существующие на дату оценки — если участок был образован позднее, принимается та дата, когда он был поставлен на кадастровый учет.

Собственник или арендатор земельного участка вправе уменьшить кадастровую стоимость — заказать у оценщика отчет о рыночной стоимости земли, сделать экспертизу отчета в СРО оценщика и, сославшись на статью 66 Земельного кодекса, обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной. Поскольку размер земельного налога и величина арендной платы зачастую привязаны к кадастровой стоимости земли, это сулит значительные выгоды в плане оптимизации налогообложения и снижения затрат на аренду.

Если решение суда по спору состоялось, то кадастровая стоимость считается измененной на рыночную только с той даты, когда решение вступило в законную силу.

Как поступить с налогами?

Пунктом 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Раньше существовала точка зрения о том, что новая кадастровая стоимость будет применяться только со следующего года, и налог по новой ставке будет рассчитываться только со следующего налогового периода. Об этом писал Минфин в письме от 13 апреля 2012 г. №03-05-04-02/35.

Чуть позже Минфин поменял позицию. В письме от 16 ноября 2012 г. №03-05-05-02/116 говорилось о том, что если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка признается равной рыночной стоимости земельного участка, то кадастровая стоимость земельного участка, определенная судебным решением, применяется с начала налогового периода, для которого установлена первоначальная кадастровая стоимость.

То есть фактически речь шла о том, что если новая, более низкая кадастровая стоимость признавалась установленной «задним числом», это позволяло «пересчитать» налог по более низкой ставке за предыдущие периоды.

Однако в действующем законодательстве не установлен правовой механизм, определяющий особенности определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедшем в течение налогового периода.

Сейчас официальная позиция Минфина и налоговой такова: если пересмотр кадастровой стоимости земельного участка состоялся в течение налогового периода, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр.

Однако в том случае если изменения в государственный кадастр недвижимости в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены по состоянию на 1 января года, являющегося текущим или предшествующим налоговым периодом, то исчисление земельного налога должно осуществляться с применением указанной кадастровой стоимости за весь налоговый период, по состоянию на 1 января которого были внесены изменения в кадастр, а также за все последующие налоговые периоды. Иначе говоря, в этом случае перерасчет земельного налога возможен.

Рассмотрим на примере

Встроенное изображение 4

Чтобы в ситуации было проще сориентироваться, давайте рассмотрим эту ситуацию на конкретном примере. В 2010 году была проведена очередная массовая переоценка земельных участков. Есть земельный участок, кадастровая стоимость которого была также установлена по состоянию на 1 января 2010 года. После этого земельный участок не менялся, не изменялось и его целевое назначение. В 2013 году собственнику удалось установить кадастровую стоимость в меньшем размере — и так как кадастровая стоимость была установлена на 01.01.2010, то суд в решении установил новую стоимость на эту же дату.

Налоги, уплаченные собственником за период с 01.01.2010 г. по 2013 год подлежат перерасчету и могут быть зачтены в счет будущих платежей.

Теперь предположим, что имеется земельный участок, существовавший 01 января 2010 года был изменен в 2012 году — разделен на два земельных участка. Когда каждый из участков ставился на кадастровый учет, Кадастровая палата рассчитала новую кадастровую стоимость каждого из них. В этом же году собственник кадастровую стоимость оспорил. Новая кадастровая стоимость в этом случае будет применяться с 1 января 2013 года — с начала следующего налогового периода.

А как считают суды?

Свое мнение на этот счет имеют арбитражные суды, которые и рассматривают такие споры.

Логика судов такова: правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде.

Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

В связи с этим решение суда по иску с требованием об изменении кадастровой стоимости земельного участка не является основанием для перерасчета земельного налога за период времени, предшествующий принятию такого решения.

Таким образом, суды прямо говорят о том, что никакого перерасчета быть не может.

Данная позиция нашла отражение в Определении ВАС РФ от 04.07.2013 

№ ВАС-7917/13 по делу N А27-17487/2012, Определении ВАС РФ от11.07.2013 № ВАС-8250/13 по делу N А60-36593/2011.

Пока же остается только удивляться тому, как по-разному Минфин, налоговая и суды понимают эту проблему и разрешают ее. Представляется, что более приоритетным является мнение судов, хоть оно и совсем неутешительно для налогоплательщика: в конце концов, все налоговые споры попадают в суд, и именно суд ставит точку в любой проблемной ситуации.